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부동산 공동소유자 중 1인으로부터 다른 공유자들과 의견이 안 맞아 권리행사가 어렵다며 방법을 문의하여 온 사안 

공유물분할청구에서 의뢰인이 원하는 경매분할 주문 선고받음(전부승소) 

♣ 안녕하세요?

이은성 변호사입니다.

오늘 소개해 드릴 사건은, 부동산 공동소유자 중 1인으로부터 다른 공유자들과 의견이 안 맞아 권리행사가 어렵다며 방법을 문의하여 온 사안입니다.

♣ 공유물 분할에 대한 이해

공유물 처분에 대해 공유자들 간 협의가 이루어지지 않는 경우, 공유물을 분할을 강제하기 위해서는 공유물분할청구의 소를 제기하여야 합니다.

공유물분할청구의소란, 공유자간에 공유물의 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때 판결에 의한 분할을 청구하는 소입니다(민법 제269 제1항). 공유물분할의 소는 분할을 구하려고 하는 자가 원고가 되고 다른 공유자 전원을 공동피고로 해야 하는 공유필수적 공동소송에 해당합니다.

♣ 사건 개요

의뢰받은 사건은 의뢰인을 포함한 수인이 부동산을 공동 매수하여 개발하려다 인허가문제로 계획이 무산되어 매수한 부동산을 분할하려 하였는데 타 공유자들의 반대로 분할 협의가 전혀 이루어지지 않고 있는 상황이었습니다.

♣ 변론 및 전략

이 사건의 경우 공유자들의 협의가 이루어지지 않는 한 공유물분할 청구의 소만이 유일한 방법이나 문제는 피고들(다른 공유자)이 분할 자체를 원하지 않고 있는데다가, 경매분할이 명하여 질 경우 통상 매매가나 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 경매가 이루어져 원, 피고 모두에게 피해가 될 우려가 존재하며, 더군다나 피고들은 20년 가까이 해당 토지의 지분을 소유해온 반면 의뢰인(원고들)은 소 제기 당시를 기점으로 5년 이내에 지분을 취득한 경우에 해당하여 피고들 소유의 평온성을 해할 수 있다는 형평의 문제가 있었습니다.

당시 사건을 담당한 재판장님도 위와 같은 문제를 지적하며 ① 원고들과 피고들이 모두 만족할 수 있는 현물로 분할로 하는 방법, ② 원고들 소유 지분을 피고들에게 매각하는 한편 피고들의 공유상태를 유지하는 방법, ③ 원고들이 피고들의 지분을 매수한 다음 추후 소외로 토지 전체의 매각을 고려하는 방법을 고려해보라고 하시면서 사안을 조정에 회부하였습니다. 그러나, 원고들은 오로지 경매분할만 허용가능하다는 입장이었습니다.

본 변호사는 소송 진행 과정에서, ① 원고들에게는 조정의사가 없고, ② 경매분할이 이루어지더라도 원고들이 특별히 더 이익을 얻거나 피고들이 손해를 보는 등의 사정이 존재하지 않으며, ③ 이 사건과 같이 분할 및 분할방식에 다툼이 있을 경우 경매분할방식이 간명한 해결방법에 해당할 뿐만 아니라 피고의 소유권 존중과 마찬가지로 원고들의 재산권도 보호되어야 한다고 주장하며 근거자료와 관련판례를 제출하였습니다.

♣ 소송 결과

재판부는 위 판결문과 같이 원고들의 주장을 고려하여, 경매분할을 명하였습니다.

♣ 한 걸음 더

공유자는 일방적으로 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 각 공유자 간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현할 권리가 있습니다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결).

그러나 공유물분할청구의 소는 형성의 소로서 법원은 공유물분할을 청구하는 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적 방법으로 분할을 명할 수 있고(대법원 2015. 7. 23. 선고 2014다88888 판결), 나아가 그 분할의 방법에 있어, 당사자 사이에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있으므로, 그러한 사정이 없는 한 법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 현물 그대로 수개의 물건으로 분할하고, 분할된 물건에 대하여 각 공유자의 단독소유권을 인정하는 판결을 하여야 합니다( 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010다92506 판결).

따라서 원고가 현물분할을 원하지 아니할 경우 현물분할이 아닌 다른 분할방식의 필요성을 제시할 필요가 있고, 특히 피고가 원고가 제시하는 분할방식을 원하지 않는다는 입장을 고수하는 경우, 원고가 주장하는 특정 분할방식의 필요성에 대해 재판부를 설득시킬 수 있다면 보다 간명하게 사안을 해결할 수 있을 것입니다.

▶ 이은성 변호사가 게재한 승소사례들은 모두 직접 변론방향을 수립하고 직접 서면을 작성하는 등으로 진행한 사건들임을 알려드립니다.​