성공사례

• 목록

근저당권자에 대한 근저당권설정등기 말소청구 및 근저당권부채권질권설정의 부기등기를 한 자들에 대한 

위 근저당권설정등기의 말소등기에 대한 승낙의 의사표시 청구에 대항하여 방어에 성공한 사례 

♣ 안녕하세요?

플랜에이법률사무소 배수형 변호사입니다.

오늘은 1) 근저당권자에 대한 근저당권설정등기 말소청구 및 2) 근저당권부채권질권설정의 부기등기를 한 자들에 대한 위 근저당권설정등기의 말소등기에 대한 승낙의 의사표시 청구에 대항하여 방어에 성공한 사례를 소개해 드리겠습니다.

♣ 사건 경위

- 원고는 피고1과 사이에, 원고 소유의 A 부동산을 피고1에게 매도하기로 하는 매매계약을 체결하면서, A 부동산에 관하여 피고2를 근저당권자로 하는 근저당권설정등기(담보설정)를 마쳤습니다.

- 한편, 원고와 피고1은 위 매매계약 특약으로, 계약금 및 잔금불이행시 위 계약을 무효로 하기로 하고, 계약금이 담보설정 후 3일 이내에 입금되지 않으면 위 계약을 해지하기로 한다고 하였습니다.

- 피고3~13은 피고2의 채권자로서 이 사건 근저당권에 관하여 채무자 피고2로 하여 근저당권부채권질권설정의 부기등기를 하였습니다.

- 피고1은 위 매매계약 체결 후 원고에게 계약금 및 잔금을 지급하지 않았고, 원고는 피고1에 대하여 매매계약무효를, 피고2~13에 대하여는 각 근저당권 및 부기등기말소 청구소송을 제기하였습니다.

- 원고는 위 소송에서 피고1이 담보설정 후 3일 이내에 계약금을 지급하지 아니하여 특약사항에 의해 무효가 되었으므로, 이 사건 매매계약의 유효를 전제로 근저당권을 설정받은 피고2 및 위 근저당권에 대하여 질권설정의 부기등기를 경료 받은 피고3등은 선의의 제3자로서 보호받을 수 없으므로 근저당권설정등기가 말소되어야 한다는 취지의 주장을 하였습니다.

- 또한 이 사건 매매계약이 무효가 아니라 하더라도 이 사건 매매계약은 피고1의 기망행위로 인하여 체결된 것이므로 사기를 이유로 취소를 하고, 피고2가 피고1의 기망행위를 알고 있었으므로 근저당권설정등기도 말소되어야 한다는 취지의 주장을 하였습니다.

♣ 플랜에이법률사무소의 피고2~13에 대한 방어 전략

위 사안의 경우 피고1은 매매계약 당사자인 매수인으로서 대금을 지급하지 않은 이상 계약해지 및 특약에 따른 계약무효임이 변명의 여지가 없었으나 원고와 피고1 사이의 매매계약을 신뢰하여 이루어진 피고2~13의 근저당권설정 및 질권설정부기등기는 전혀 예상치 못한 피해가 예상되는 상황이었습니다.

특히 담보물권인 근저당권의 경우 원인 채권이 존재하지 않을 경우 특별한 사정이 없는 한 근저당권도 부정되고 판례 경향도 그러하여 매우 어려운 싸움이 예상 되었습니다.

그러나 플랜에이법률사무소에서는 사안을 면밀히 분석한 결과 원고와 피고1의 A 부동산에 대한 매매계약과 피고2~13의 근저당권설정등기계약은 당사자와 계약 내용이 모두 다른 별개의 법률행위이고 인과관계도 없다는 사실을 발견하여 피고1의 A 부동산 매매대금지급 불이행과 계약 특약사항만으로는 별개의 법률행위인 나머지 피고들(제3자)에게 대항할 수 없다는 취지의 주장을 하였습니다.

그리고 피고2가 A 부동산에 근저당권이 설정된 이후로 이를 담보로 하여 실제로 피고1에게 물품을 공급하여 준 증거를 제시하여 위 근저당권의 피담보채권이 진정하게 성립된 것임을 밝혔고, 피고1의 기망행위에 대하여 피고2가 가담한 사실이 없음(선의)을 입증하였습니다.

그 결과 담당 재판부는 플랜에이법률사무소의 주장을 받아들여 원고와 피고1 사이의 A 부동산 매매계약은 무효로 보면서도, 동 부동산에 관하여 설정된 피고2 명의의 근저당권설정등기 및 위 근저당권에 대한 피고3등의 질권설정의 부기등기는 그대로 유지(원고의 청구기각)가 되는 것으로 판결을 하였습니다.

♣ 이의 및 소회

원고 입장에서는 피고1의 기망행위로 인해 피고2에게 담보설정(일종의 물상보증)을 해준 것이지만, 피고2는 피고2대로 위 담보를 믿고 피고1에게 수억 원의 물품공급을 한 것이기 때문에 보호받을 필요가 있었습니다.

결국 원고는 피고1에게 별도로 손해배상 등을 청구해야 될 것으로 보입니다.

부동산에 관하여 설정된 등기의 말소를 청구하는 입장에서나 혹은 이에 대항하여 방어를 하는 입장에서나 모두 사실관계를 증거자료를 통해 정리하고 이를 법리적으로 다투는 것이 중요합니다.

부동산등기와 관련한 다툼에 관하여 도움이 필요하신 분은 언제든지 저희 플랜에이와 상담하여 주시기 바랍니다 ^^